任意売却とは競売対象となる不動産（住宅ローンの滞納やその物上保証等）を競売開札までの期間に、債務者（ローン借主）の希望のもとに行なう不動産売却活動のことを指します。
債務者（ローン借主）の不払いが発生し約３〜６ヶ月前後（金融機関により異なります）の督促期間に支払いが出来ないもしくは支払いが困難であるとされた場合、債権者（銀行等抵当権者）は担保不動産の差押さえや不動産競売の申立てを行います。
不動産競売の申立てが行なわれると約４ヶ月〜１年以内に競売入札が行なわれます。ご周知の通り、競売入札よりも一般の不動産市場の方が高い値段で売却できます。市場より低い価格で落札されれば、それでけ多くの債務（借金）が残ります。
出来る限り市場価格近くで売却するための活動が任意売却です。 任意売却の活動は、競売入札後の『開札日前日』まで行なえます。
各債権者同意の上、競売申立を取下げます。
不動産競売と任意売却の違い例）．一般市場価格：２０００万円の場合
その差は歴然です。少しでも高く売却するため...
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